Open BBK innova en estructuración financiera inmobiliaria con edificio de renta para universitarios

En 2017, la inauguración de un edificio pensado exclusivamente para alojar estudiantes sorprendió al mundo universitario en Chile: en Lord Cochrane 166, a pocos paso de La Moneda, el edificio Livinn Santiago abría sus puertas para nacionales y extranjeros, con una moderna infraestructura, fachadas en tonos oscuros y revestimientos metálicos propios del estilo "industrial" que se ha puesto tan de moda, sobre todo en Nueva York.

Open BBK es la firma que está detrás de la estructura de financiamiento de ese edificio, el primero y hasta ahora único en su tipo en el país, con 144 departamentos ocupados por más de 400 estudiantes.

La consultora, fundada hace ocho años, ha logrado impulsar más de 10 negocios inmobiliarios por año, abarcando áreas que van desde la gestión de activos inmobiliarios; gestión de locación y desarrollo e inversiones internacionales en este tipo de activos; análisis de financiamientos vigentes, hasta estructuración de financiamiento inmobiliario. En este rubro, lo que hicieron con Livinn Santiago es algo que sus ejecutivos definen como "innovador".

"La renta residencial en nuestro país, hasta ahora se definía sobre la base de lo que se conocía en Chile: fondos de inversión o clientes que construyen o compran un edificio completo de departamentos para arriendo. Un negocio que se hace en todas partes del mundo", señala Álvaro Acosta, director de Finanzas Corporativas e Inmobiliarias de la consultora.

Pero la nueva derivación local, añade Acosta, es este edificio de renta exclusivo para universitarios, perteneciente a un fondo estadounidense, cliente de Open BKK. "Se gestó a partir de un convenio con este cliente, asociándolo, a su vez, a un cliente local que es Nevasa, con el que levantamos el capital", explica el ejecutivo. BTG Pactual fue el financista institucional, añade Alejandro Urzúa, Real Estate & Investors Relations de la consultora.

El mayor desafío del proyecto vino desde su planteamiento, porque nunca se había hecho algo similar acá. "El sesgo de riesgo para financiar proyectos no convencionales era muy restringido", argumenta Acosta. "Un negocio donde básicamente el flujo de los ingresos viene de los padres que pagan el arriendo de sus hijos, era muy raro para financiar en Chile. Fue complicado armarlo como negocio porque el riesgo era mucho más amplio y disperso", explica Urzúa.

Pero la experiencia que acumularon en sus años previos en la banca, sector que conocen "en profundidad", les permitió armar un "plan atractivo", con un modelo de negocios que en EEUU se aplica desde hace más de 40 años y donde las universidades tienen residencias en el propio campus. Así, para estructurar el financiamiento se valieron de nuevas alternativas que incluyen capitales privados, capital preferente, leaseback, y fondos de deuda, dice Acosta, en un mercado en el que antes "sólo se hablaba de financiamiento a largo plazo y donde ahora las opciones de financiamiento son infinitas".

Se trata de un "precedente innovador en vehículos de financiamiento inmobiliario que antes no existía", dice Urzúa.

Andrés Santibáñez, director de Gestión Comercial Inmobiliaria, añade que a este proyecto se sumarán otros más, y que este tipo de edificios es "el primero de muchos" que se desarrollarán en el país, no sólo en Santiago.